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瘦身的王健林,地產老板們都羨慕

李惠琳 來源:21世紀商業評論 2021-09-17
這次,講的是輕資產故事。

王健林的朋友又擴圈了。

9月16日,萬達商管獲得了碧桂園投資,宇宙房企一投,就是15億美元。

上市前,已籌資近60億美元資金,投資者中有中信資本、騰訊以及螞蟻集團,加上三四年年前入股的蘇寧、京東和融創,中國數得著的頂級富豪,都用真金白銀力挺老王。

錢到賬,王健林離敲鐘不遠了。

珠海萬達輕資產商管,已于8月20日提交境外IPO申請材料,上市前籌資的估值為280億美元。

現在的萬達商管,核心業務在于萬達廣場的運營管理,由原萬達商業地產“瘦身”而來。

時移世易,王健林一度從首富王座跌落,哪怕在地產圈,風頭也被好幾個猛人搶了,幾乎淪為二流角色。

現在,地產老板們可能都羨慕老王,羨慕他穩穩的租金,一身輕松,更羨慕他看得準、行動早、下手狠。

玩轉輕資產

在資本市場兜兜轉轉的王健林,這回,講的是輕資產故事。

2014年,萬達商業地產在港上市,創下當年港交所最大IPO,不到兩年,主動宣告退市,官方原因是“價值嚴重低估”。

2017年,王健林突然債務壓頂,4天時間,就和融創孫宏斌達成交易,將13個文旅項目股權、77個酒店甩賣了,總投資4840億的核心業務,以600多億就出清了。

后來,孫宏斌點評賈躍亭,說他處理事情不堅決,專門夸了王健林的果斷,“(賈)缺壯士斷腕的精神,你看人家老王! 這就是一個成功的企業家!”

地產調控持續收緊,躺著賺錢的時代遠去,王健林果斷調轉船頭,加快輕資產轉型,第二年,萬達商業地產更名為萬達商業管理,干脆主動摘帽“地產”。

按照王的計劃,2019年開始,新開業萬達廣場至少70%以上是輕資產。

輕資產策略下,萬達廣場的業務模式,從拿地自持向輸出品牌和管理,獲得租金收入分成轉變。

運營模式成熟后,便于以低成本快速擴張,更關鍵的是,不再大量占用資本,杠桿降下來,經營更安全,也易獲得高估值。

2021年開始,萬達商管不再發展重資產以及投資持有萬達廣場物業。

據《21CBR》記者統計,自2015年提出輕資產戰略以來,萬達商管每年有19-29個輕資產模式的萬達廣場開業。

截至2021年3月底,368座萬達廣場中,輕資產及合作的為98家,在建的142家萬達廣場,80%為輕資產。

2020年,投資物業租賃及管理成為萬達商管最大收入來源,達359.03億元,占總收入超9成,比5年前,占比提高了近8成,其在中國的出租率高達99.4%。

最逆天的,是萬達商管的毛利率水平。

受益輕資產業務帶動,即便受疫情影響的2020年,萬達商管毛利率達74.38%,這已經接近五糧液80%的毛利率。有些萬億房企的毛利率,只有可憐的12.9%。

高端白酒的原料,無非就是水和糧食,賣到天價賣的是一種文化;萬達商管的資源是品牌、商戶,王健林就賣管理服務,將傻大笨粗的地產也玩出了境界。

告別高負債

輕資產的模式不限于萬達廣場,王健林還在酒店業復制,很早就明確,新開業酒店原則上全是輕資產。

截至2021年6月底,萬達酒店發展(00169.HK)旗下98家酒店,沒有一家自有物業,92家為管理酒店。

根據管理酒店模式,王健林只要將相關品牌許可授予酒店業主,通過其任命的現場酒店管理團隊來管理此類酒店,就能向酒店業主收取管理費用。

2021年上半年,酒店業市況慘淡的情況下,萬達酒店發展盈利將近1億人民幣。

這幾乎旱澇保收,業主還不能隨便退出。

就在9月16日,融創為提前終止21家酒店管理協議,宣布支付給萬達酒店1.33億元,作為終止的補償。

數據顯示,萬達酒店及度假村,籌建及待開業酒店180余家,輕資產化的發展模式,仍是未來的品牌拓展方向。最新的消息是,萬達酒店及度假村旗下首家海外輕資產輸出管理項目 ——伊斯坦布爾萬達文華酒店,將10月亮相。

當然,因地產業務萎縮,王健林承受了幾年的業績下降之痛。

2018年至2020年,核心業務萬達商管的總營收,由1065.49億元滑至391.34億元,凈利潤由317.95億元跌至138.3億元。

好處是,縮表后,不再需要高杠桿撬動土地和規模,就擺脫了高負債。

截至2021年6月末,萬達商管有息借款總額,只有1552.85億元,較上年末減少10.56%,短期有息負債222.88億元,一年內到期的非流動負債190.22億元,較上年末減少290.14億元。

中國豪宅研究員院長城市運營專家朱曉紅告訴《21CBR》記者,在房地產行業,萬達商管的負債不算高。

密集調控,管控負債的板子,主要打到房產開發類企業,許多重資產房企,當下陷入到高杠桿經營的困境。

物業管理類企業壓力小不少,王健林輕松得多。

港股二進宮

2021年3月,萬達商管撤回A股IPO申請。

從港交所退市時,王健林本意全力備戰A股,原本預計1年完成的A股發行,變得遙遙無期。

地產分析師嚴躍進告訴《21CBR》記者,萬達商管在A股的等待期,和資本市場的大環境以及資金監管有關,“地產公司上市的審查還是比較嚴的?!?/p>

2018年萬達商管引入騰訊、蘇寧、融創、京東四大“豪門”,收購其港股退市時引入的投資人持有的14%股份。

協議約定,萬達商管需在2023年10月31日前上市。

眼看“賭約”只剩兩年,王健林決定不等了。

撤回A股IPO申請僅幾天后,他迅速引入珠海國資委30億戰略投資,將重組的萬達輕資產商管公司落戶珠海。這正是萬達商管本次港股上市的主體公司。

據公告,萬達輕資產商管不持有物業,僅負責已開業的368個、正在建設中的155個以及未來開發的萬達廣場全面管理。

相比6年前,地產業已經大變,高杠桿、重負債的地產公司,大家唯恐避之不及,就喜歡“收租”的公司。

2020年,地產業共有19家物企提交招股書,恒大、融創、碧桂園等均將物業管理資產分拆在港上市,估值要高很多。

以融創服務為例,市盈率37倍,總市值437億港元(9月17日收盤),已占到融創中國市值的2/3。

相對物業公司,萬達商管的規模和稀缺性,要強得多。

IPG中國首席經濟學家柏文喜向《21CBR》記者表示,物業服務及商業管理等“輕資產”概念是港股重要風口,高估值、高市盈率,對萬達商管而言,或許這是登陸港交所最大的魅力。

在他看來,以萬達的影響力、公司體量與成長性,應該會獲得一個較高的估值,至少不低于近年上市的物業管理公司。

“萬達商管是萬達的核心企業,我什么企業都能丟,這個不能丟?!蓖踅×种毖?,萬達的多個業務板塊中,他對萬達商管最為看重。

過去幾年,王健林在文旅、酒店、體育、影視等賽道頻頻失利,手中的可打的好牌不多了。2021年1-6月,中國地產企業銷售排行榜上,萬達集團只列第91位(全口徑金額),純論開發規模,大體就是三四流角色。

然而,在動蕩的房地產市場,他守住了最重要的根基,還成功做大了,這可比有的地產大佬不知高到哪里去了



(編輯: 陳曉平 鐘黛)
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