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拿地銷售比不能超過40%?有房企已接近100%

鐘黛 來源:21世紀商業評論 2021-07-29
如果金融政策收緊維持到年底,百強房企中或有10家以上遇到資金困境。

日前,關于監管部門要求已納入“三道紅線”試點的重點房企,買地金額不得超年度銷售額40%”的消息刷屏,業內一陣風聲鶴唳。而且,這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地,還包括通過收并購方式獲地的支出。

有試點房企向《21CBR》記者確認了這一消息,并表示,拿地銷售比的統計和計算為權益銷售口徑,而非全口徑統計數據。

多名分析師和業內人士表示,實際上,這不是一個新政策。去年8月份,央行和住建部提出“三道紅線兩觀察”,要求參加座談會的12家試點房企報送相關指標。

“三道紅線”達標,即剔除預收款后的資產負債率小于70%,凈負債率小于100%,現金短債比大于1倍?!皟捎^察”達標,即經營活動現金流量凈額為正,拿地資金總額不超過銷售總額40%。

去年底,第二次座談會召開,試點房企從12家擴大到30家,同時要求試點房企開始報送“兩觀察”指標。

加大買地投入,是增長型房企常見的做法。據克而瑞統計,2021年上半年,卓越集團的拿地銷售比達94%,越秀地產為90%,建發房產、綠城中國分別以71%和65%的拿地銷售比緊隨其后。在41家主流房企中,有13家的拿地銷售比超過40%。

“如果這個政策逐步推廣,就意味著房企排位要固化了。房地產靠高杠桿、高周轉沖規模的模式行不通了?!币晃婚L三角房企的區域投拓人士對《21CBR》記者直言。

有分析指出,新政的監管難度大,落地效果有待觀察。中原地產首席分析師張大偉認為,在合作拿地、馬甲拿地等方式之下,監管層難以窺得房企真實的權益拿地金額。

張大偉表示:“大量的房企開始合作拿地,小股操盤,明股實債。比如北京某項目,保險公司占大頭,房企需要并表的時候并,不需要的時候直接不計算拿地金額?!?/p>

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示,新政對于近期熱衷收并購拿地的企業有沖擊。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為:“新政對熱點城市的影響會比較大。部分開發商還有做大規模的動力,特別是有些企業沖千億、沖萬億的積極性很高,對這部分企業的影響也比較大?!?/p>

對拿地銷售比的限制,意在進一步防范房企的金融風險。李宇嘉認為,高層對于樓市調控的總體要求是,只要控制住融資端,樓市的總體風險、房價上漲就是可控的。對融資端的監管將成為下一步樓市調控的主要路徑,包括完善三道紅線和貸款集中度。

旭輝CEO林峰表示,今年地產的調控進入深水區,特別是金融層面,是全主體、全方位、全聯動的調控,施行了銀行分級管控、企業三道紅線、購房者按揭、地方政府的舉債和出讓金歸口,將四大主體都納入管控。而且從表內到表外,從境內到境外,從貸款到商票,無死角地把所有的正式和非正式通道全部堵上。

今年上半年,Top 100 房企融資規模明顯萎縮,拿地金額依然增長。

據克而瑞的數據,2021年上半年,100家典型房企的累計融資額為6090億元,同比下降34%,環比下降29%。

據中指研究院統計,2021年上半年,TOP100企業拿地總額約為1.65萬億元,同比增長4.6%,門檻值為37億元,與去年同期相比明顯提升。

有金融界高層人士預估,如果金融政策的收緊維持到年底,可能百強地產企業會有十家以上遇到資金困境。


(編輯:江一葦)
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