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拋售酒店資產背后,綠地力爭年內實現兩條線“轉綠”達標

鐘黛 來源:21世紀商業評論 2021-06-10
勒緊褲腰帶,減緩拿地。

奢華酒店、高端商場、5A寫字樓……這些曾經是綠地的“門面”。

長期以來,商辦產品在綠地的投資額和銷售額中都占有不小的比例。不過,商辦產品回報周期長,資金沉淀量大,在三道紅線時代,卻成為公司流動性難以承受之重。

未來,是收縮戰線還是繼續深化多元化布局,成為擺在綠地面前的選擇題。

盤活酒店資產

在5月底的綠地股東大會上,張玉良透露,旗下酒旅REIT即將在新加坡上市。

張玉良介紹,綠地新加坡REIT首批底層資產包含4家酒店,總價值超30億元。去年底,該只REIT獲得了新加坡證券交易所的上市許可。

該只REIT承載著綠地盤活旗下酒店資產的厚望。綠地計劃長期向其注入資產,每隔半年就加一批資產進去。截至去年底,公司擁有營運酒店45家,客房總數12246間,其中自營酒店30家,海外酒店2家。

除了資產化的嘗試,綠地也在減持酒店資產。股東大會透露,綠地近期已出售了位于東京、悉尼的酒店。去年底,“最大旗艦型綜合體酒店群”上海虹橋綠地酒店群被擺上貨架,包含多家五星級酒店,標價50億元。

綠地急于處置資產,是因為高端酒店并不是一門賺錢的生意。

國家旅游局的數據顯示,五星級酒店投資回報率最高的是2010年,達到4%,即便如此,靜態回收期也長達25年。而在2014年,投資回報率最低,僅0.3%,靜態回收期將長達333年。

2018年,綠地意氣風發,提出將用三年時間,打造以200億以上年收入的酒店為核心業務、以旅游及會展為兩翼引擎、具有全球競爭力的酒店旅游集團。

三年后,綠地在酒店旅游產業上的目標完成率不足十分之一。2018年-2020年,綠地酒店及相關產業的營收分別為22.19億元,23.49億元、23.52億元。截至2020年年底,其酒店客房入住率僅有47.7%,低于行業平均水平。

5月底的股東大會上,張玉良坦言,目前綠地管理著近300家酒店,手上酒店的資產量較大,未來將同步推進酒店出售與打包REIT上市,“我們準備有計劃地去化一部分整棟持有來實現降負債與產生利潤”。

降杠桿、降負債

酒店等商辦資產,其實是綠地“產業勾地”模式之下的衍生品。早期,綠地通過“產業勾地”,以低價撬動大量土地,助力銷售規模突飛猛進。

在當時“房地產主業+大基建+大消費+大金融”的宏大版圖之中,綠地多條業務齊頭并進,讓綠地資金鏈緊繃。2018年,綠地戰略轉型升級,從“房地產主業+大基建+大消費+大金融”演變為以地產、基建為主,金融、消費等綜合產業并舉的格局。

在業績輝煌的2014年,綠地的銷售金額超越萬科,居于房企之首。2015年,綠地重組金豐投資,從而實現整體上市。

不過,在做大資產、猛沖規模上市的同時,負債也一路攀升。,2016年,其凈負債率接近300%。同時,房地產主業投資不足,銷售業績疲軟。

上市之后,綠地的銷售規模被萬科、恒大、碧桂園、融創、保利接連趕超。財報顯示,2020年,綠地銷售額為3583.5億元,同比下滑7.7%,首次出現負增長。這當中,既因疫情的拖累,也有發展模式的痼疾。

與業績增速放緩相對應,綠地控股的股價(前復權)從最高點的37.5元降至6月初的近6元,市值也由上市之初的3000多億縮水至剛過700億。

根據貝殼研究院測算,2020年,綠地控股剔除預收款后的資產負債率為84.1%,凈負債率為139.2%,現金短債比為0.97,三道紅線全踩。

為緩解債務壓力,綠地展開一系列盤活、售賣資產的動作。

除了處置酒店資產,去年底,一份商辦項目推薦書顯示,綠地有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業,合計231億元,其中不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業。

另一方面,綠地也在勒緊褲腰帶,減緩拿地。

2020年,綠地支出權益土地款838億元,同比僅微增0.8%;新增權益土地面積1256萬平方米,同比大降30.4%;新增權益計容建筑面積2680萬平方米,同比減少23.6%。

今年一季度,綠地支出權益土地款121億元,同比下降11.0%;新增權益土地面積115萬平方米,同比下降51.3%;新增權益計容建筑面積259萬平方米,同比下降48.7%。

同時,截至今年2月底,綠地的現金短債比超過1,“一條紅線”實現“轉綠”。綠地方面稱,今年內力爭凈負債率也“轉綠”,實現兩條線“轉綠”達標。


(編輯:江一葦)
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