首頁 >> 地產 >> 一月出手170億,黑馬融信再顯兇猛本色

一月出手170億,黑馬融信再顯兇猛本色

鐘黛 來源:21世紀商業評論 2021-06-07
長三角的勝負,決定了這家千億房企的江湖地位。

6月的第一個周末,融信中國的股東大會波瀾不驚。

過去一個月,這家福建房企在土地市場卻格外活躍,出手闊綽:上旬在杭州,共收入7宗地塊,權益拿地金額達142.3億元,位列拿地排行榜第一;中旬在福州,狂撒21.36億,收獲3宗地塊,也成為最大買家;下旬在溫州,經過108輪競價,以 6.7億元競得溫州1宗商住用地,溢價率 29.8%。

單是三個城市,融信斥資約170億,所展露的勇猛,與4年前頗為相似。沉寂兩三年之后,閩商歐宗洪掌舵的融信,再顯黑馬本色。

重倉長三角

本輪集中供地的22城,杭州堪稱最“卷”之一。該城成交的57宗地,41宗達到封頂溢價,每宗地塊平均2-3輪就叫到了封頂價,隨后開啟激烈的競自持。

5月7日,融信經過62輪廝殺,報出高達29%的自持比例,以14.82億元總價一舉斬獲世紀城核心區塊單元地塊。

接下來,融信又聯合濱江,摘下最熱門的錢塘新城四堡七堡單元的兩宗宅地,總價129.23億元,成交樓面價均超4.4萬元/平方米,創下當天的最高總價和最高單價。

在杭州的集中供地中,融信一邊聯合濱江開啟外拓,首進寧圍、江灣新城,融信&濱江聯合體合計斬獲4宗地,總價172.50億元;一邊獨自補倉世紀城、三墩北等前期深耕板塊,單獨斬獲3宗地塊,總價56.02億元。

融信的大手筆拿地,延續過往“布局高效能城市優質地塊”的投資邏輯。

“拿地向長三角和海峽西岸等優勢地區傾斜,在優勢地區積累了卓越的品牌競爭力,有利于提升本集團的議價能力和盈利能力?!睔W宗洪這樣解釋。

截止2020年底,融信全國共計247個項目,總土儲約2871萬平方米,長三角地區在新增土儲占比達50%。

2020年,其在長三角地區的權益拿地金額占比為77%。其中,上海、杭州、福州是融信投資力度最大的三個城市,分別占融信全年拿地金額的25%、25%和9%。

與之對應的是,長三角區域2020年的合約銷售額占比達75%。其中,杭州、福州、南京、溫州三地占比達到6成,單是杭州一地的銷售占比即達31.09%。

長三角數個核心城市的地位,決定了這家千億房企的基本盤和江湖地位。這部分解釋了,歐宗洪為何在杭州、福州、溫州不甘人后,出手如此闊綽。

旺盛的需求和回流的巨額資金,也提升了其信心。6月初披露的數字顯示,今年1-5月,融信已完成合約銷售額681.23億元 同比增長67.3%。

融信品牌營銷中心總經理孫群存公開表示,上海、杭州、南京、蘇州和溫州等城市均為融信戰略城市,首批集中還供地結束后,如果有足夠實力,將繼續參與第二次、第三次集中土拍。

地王后遺癥

出道以來,融信一直有地王情結,或涌動,或潛伏。

在發家地福州,歐宗洪就以拍下地王成名。

2016年,融信將總部遷入上海,開啟全國化戰略,同年,經過400多輪報價,以110.1億元總價、139.3%溢價率、14.3萬元/平方米可售面積樓板價,奪得上海靜安中興社區地塊,刷新全國最高單價地王,迄今未被超越。

經此一役,全國地產界認識了一身是膽的融信。

2015年-2018年,融信以“高杠桿、高周轉、高風險、高溢價”,實現從百億到千億的飛躍。

在地價與房價齊漲的時代,高價地項目去化沒有太多壓力。一線及熱點城市限價令起,成為融信的轉折點,此前收入囊中的高價地,或賣不出利潤,或遲遲不能入市。

2020年,融信主要盈利指標全線回調——營收八年來首次下滑,毛利大跌近六成,歸母凈利下滑超兩成,毛利率腰斬至11%——房企50強的平均毛利水平在20-25%左右,凈利率降至7.24%。固然有疫情因素干擾,高價地也成重要拖累。

“毛利率比較偏低,公司在2017年土地獲取上,主要是以杭州、上海為主,這些土地在上市之時面臨嚴格限價,價格沒有達到預期?!?020年度業績會上,融信管理層坦言,這些項目占比在38%左右,高價地部分的毛利率僅僅在3%-10%之間。

公開資料顯示,融信為靜安中興地王項目計提減值準備4.8億元,占其2020年凈利潤的約兩成。

4月底,融信管理層公開發聲稱,在低毛利項目方面,2020年已經消化185億,預計2021年和2022年分別有250億、100億的貨值。

情況稍有好轉,當家人旋即進入新的搶地模式。

重蹈覆轍?

五月的集中供地季,融信大手筆斬獲的幾塊地,利潤仍然難言可觀。

聯手拿下四塊地的濱江,直言消化這些高價地很有壓力。濱江集團董事長戚金興回答投資者提問時,稱“只能努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

濱江董事長戚金興 來源:國際金融報

有機構初步估算,部分項目會陷入虧損。億翰智庫認為,融信獨立拿下的世紀城核心區塊單元,其房價地價比已經低于0.9。

2018年開始,融創一度大幅放緩了土地投資的節奏,當年土儲權益代價僅為71.34億元,2019年為163億元,直到2020年下半年后,開啟新一輪掃貨、補倉,新增土地儲備約872萬平米,權益代價約284.4億元。

現在,一個月即豪爽掏出170億元,是否會重蹈2017年的覆轍?

有杭州業內人士對《21CBR》記者表示,對比2016-2017年,這一輪集中供地的熱度不可同日而語,那時“面粉比面包還貴”的情況比比皆是,這一次還比較少。

他表示,當下長三角市場去化率高,熱門城市整體比較安全,去冷門城市即便拿便宜的地,項目可能賣不出去,反而直接砸手里。融信選擇重倉長三角,預計會犧牲部分利潤,但能換來流量和規模,實現高周轉,撐住資金鏈。

他認為,融信拿下的部分中心城區地塊,后續可以做高端改善,捆綁精裝修、車位等出售,“不至于大范圍虧損,只能說利潤會很薄”。

有融信高層公開表示,按照現有拿地成本,杭州新拿地塊利潤最大可達到4%-5%左右。

在這一輪補倉中,融創多采用合作開發的方式,能勻出去部分市場風險及資金壓力。2020年,融信新獲取的50幅地塊中,48幅均為合作開發,預計其今年新獲取的地塊,也將大比例采用合作開發。

市場上也存在著一些消極看法。

4月中旬,國際三大評級機構中,評級機構標普和惠譽下調對融信的評級展望。

惠譽表示,融信在長三角高端項目的平均土地儲備成本,影響公司利潤率;盡管其重點布局的高端城市需求更為強勁,但是,這些城市的政策風險很高。

標普預計,鑒于融信中國有大量未交付的低利潤項目,盈利能力將在未來12個月內持續走弱。標普還對債務規模有所顧慮,“土地補充需求,使其難以在未來12個月內減少絕對債務,或至少將債務總額保持在目前水平?!?/p>

賬面上來看,融信的債務結構比較安全。盡管有“明股實債”的質疑聲,2020年,融信依然交出了一份三道紅線全綠的年報。

只是,這家黑馬房企的激進風格,很多投資人并不買賬。

融創一年的合約銷售額已達1552億元,股價長期低迷,過往10個月,市值始終在七八十億徘徊,已瀕臨4年多來的低點。市場對“地王”記憶猶新,預期依然偏謹慎。


(編輯:陳曉平)
相關標簽: 融信  
0
0
相關文章
在线免费黄色电影